Pour entrer dans un local commercial bien placé, le loyer n'est souvent pas la seule somme à payer. Le propriétaire peut demander un pas de porte ; le commerçant qui quitte les lieux peut demander un droit au bail. Les deux se paient à l'entrée, les deux reflètent la valeur de l'emplacement, mais ils ne vont pas à la même personne et n'ont pas le même traitement fiscal. Ce guide fait la différence et donne les prix réels des droits au bail cédés, tirés des annonces officielles.
Pas de porte, droit au bail, fonds de commerce : la différence
| Pas de porte | Droit au bail | Fonds de commerce | |
|---|---|---|---|
| Qui le reçoit ? | Le propriétaire (bailleur) | Le locataire sortant | L'exploitant qui vend |
| Quand ? | À la signature d'un bail neuf | À la reprise d'un bail en cours | À la reprise d'une activité |
| Ce qu'on achète | L'accès au local | Le bail existant, ses conditions et sa durée restante | Clientèle, enseigne, matériel, bail, parfois licence |
| Activité du repreneur | Libre dans la limite du bail | Doit respecter la destination du bail | Poursuite de l'activité |
Le droit au bail est un des éléments du fonds de commerce, mais il peut être cédé seul : le repreneur récupère le local et le bail, sans la clientèle, pour y exercer une activité autorisée par le bail. C'est souvent la voie la plus directe vers un bon emplacement, à condition que la clause de destination permette le projet.
Le pas de porte
Le pas de porte, ou droit d'entrée, est une somme versée au propriétaire lors de la signature d'un bail commercial neuf. Il n'est pas obligatoire : c'est une négociation, et il n'existe en pratique que là où l'emplacement est recherché. Il doit figurer dans le bail, qui en précise la nature.
Cette nature compte, car elle détermine le traitement fiscal et parfois le loyer lors du renouvellement :
- Supplément de loyer : le pas de porte est un loyer payé d'avance, qui compense un loyer courant plus bas que le marché.
- Indemnité : il compense un avantage consenti par le propriétaire, comme la dépréciation de son bien du fait de la propriété commerciale accordée au locataire.
La qualification se fait au cas par cas, selon les termes du bail et le niveau du loyer : un pas de porte élevé assorti d'un loyer faible sera plus facilement vu comme un supplément de loyer.
Le droit au bail
Le droit au bail est la somme payée par le nouveau locataire au locataire sortant pour reprendre son bail commercial. Ce qu'il achète : le droit d'occuper le local pour la durée restante du bail, au loyer convenu, avec le droit au renouvellement qui s'y attache. Dans une rue recherchée, un bail ancien au loyer modéré vaut cher, parce qu'il permet d'occuper un emplacement que le marché louerait plus cher aujourd'hui.
Trois règles encadrent la cession :
- Le bail peut limiter la cession isolée. Une clause peut interdire de céder le bail seul, ou soumettre la cession à l'accord du bailleur ; en revanche, le bailleur ne peut pas interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce.
- La destination suit le bail. Le repreneur doit exercer une activité prévue par la clause de destination ; un changement d'activité suppose une déspécialisation, avec l'accord du bailleur ou selon la procédure prévue par la loi.
- La garantie du cédant est limitée. Lorsqu'une clause rend le locataire sortant garant du paiement des loyers par son successeur, cette garantie ne peut pas être invoquée au-delà de trois ans à compter de la cession.
Les formalités et clauses sont détaillées dans ce guide de la cession de droit au bail.
Combien coûte un droit au bail : les prix publiés
Nous avons relevé au BODACC les cessions de droit au bail seul, sans clientèle, enseigne, matériel ni licence, publiées avec un prix depuis 2016, doublons écartés.
| Périmètre | Cessions | Médiane | Moitié centrale |
|---|---|---|---|
| France, 2016-2026 | 304 | 55 000 € | 30 000 € – 140 000 € |
| France, depuis 2022 | 98 | 65 000 € | 30 000 € – 160 000 € |
| Hors Île-de-France, depuis 2022 | 80 | 57 500 € | 29 000 € – 120 000 € |
| Paris, 2016-2026 | 62 | 105 000 € | 45 000 € – 200 000 € |
Source : BODACC, annonces de cession dont l'objet est un droit au bail seul, publiées avec un prix. Sont écartées les cessions qui incluent clientèle, enseigne, matériel, marchandises ou licence, et les doublons. Calcul Emplacement Pro, septembre 2026. La « moitié centrale » va du premier au troisième quartile.
La dispersion est très forte : un droit au bail se négocie surtout sur l'écart entre le loyer du bail et le loyer de marché, la durée restante et la qualité de la rue. À Paris, où les emplacements n°1 sont rares, la médiane est près du double de la médiane nationale, et les plus beaux axes dépassent largement ces chiffres. Nos articles par secteur donnent aussi les prix des fonds de commerce vendus dans chaque arrondissement.
Fiscalité et droits d'enregistrement
La cession du droit au bail
L'acquéreur paie des droits d'enregistrement calculés comme pour une cession de fonds de commerce : rien jusqu'à 23 000 €, 3 % entre 23 000 € et 200 000 €, 5 % au-delà. Pour le locataire sortant, le prix encaissé peut constituer une plus-value professionnelle, imposée selon son régime.
Le pas de porte
- S'il s'agit d'un supplément de loyer, il constitue en principe un revenu imposable pour le propriétaire et une charge déductible pour le locataire, étalée sur la durée du bail.
- S'il s'agit d'une indemnité, il n'est en principe pas imposable pour le propriétaire et constitue pour le locataire un élément incorporel inscrit à l'actif, qui n'est pas déductible.
Le traitement exact dépend de la rédaction du bail et de la situation des parties : le faire valider par un expert-comptable avant signature.
Autre point à vérifier : dans certaines communes, un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité permet à la commune de préempter les cessions de fonds et de baux commerciaux. La cession doit alors lui être déclarée préalablement, ce qui allonge le calendrier.
Négocier et vérifier avant de payer
- Comparer le loyer au marché : c'est l'écart entre les deux qui justifie le prix d'un droit au bail ou l'absence de pas de porte.
- Lire la clause de destination : elle doit permettre votre activité, sans quoi le bail ne vaut rien pour vous.
- Vérifier la durée restante et la date de renouvellement : un bail qui arrive à échéance peut voir son loyer révisé, voire déplafonné.
- Demander la répartition des charges et travaux et l'état des lieux : des travaux lourds à venir pèsent sur la rentabilité.
- Juger l'emplacement lui-même : flux, visibilité, concurrence, zone de chalandise. Le prix d'entrée ne se rentabilise que si la rue fait venir les clients. Les critères sont détaillés dans notre guide de l'emplacement commercial.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre pas de porte et droit au bail ?
Le pas de porte est payé au propriétaire à la signature d'un bail neuf ; le droit au bail est payé au locataire sortant pour reprendre son bail en cours.
Le pas de porte est-il obligatoire ?
Non. C'est une somme négociée, qui n'apparaît que lorsque l'emplacement est recherché. Il doit être prévu dans le bail.
Combien coûte un droit au bail ?
D'après les cessions de droit au bail seul publiées au BODACC, la médiane est de 55 000 € en France et de 105 000 € à Paris depuis 2016, avec des écarts considérables selon la rue et le loyer.
Le pas de porte est-il déductible ?
Oui s'il s'analyse comme un supplément de loyer (déduction étalée sur la durée du bail) ; non s'il s'analyse comme une indemnité, auquel cas il est inscrit à l'actif. La rédaction du bail est déterminante.
Le propriétaire peut-il refuser la cession du bail ?
Il peut s'opposer à la cession du bail seul si le bail le prévoit, mais pas à la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce.
Un droit au bail à négocier ?
Donnez-nous l'adresse : nous regardons la rue, la concurrence, les loyers et les cessions récentes autour pour juger si le prix demandé est cohérent.
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